Alquiler vacacional, ¿qué impuestos tengo que pagar?

30 marzo, 2023

Con el aumento de la demanda por las viviendas vacacionales y la consolidación de las plataformas de alquileres vacacionales, la regulación de este sector es cada vez mayor para evitar posibles fraudes fiscales. No en vano, las segundas residencias y viviendas vacacionales son una fuente de ingresos muy importante para muchos propietarios.

Probablemente te hayan surgido muchas dudas respecto a la fiscalidad de tu alquiler vacacional: qué impuestos debes pagar, cómo hacer la declaración de la renta, etc. ¡Pues no temas: en este artículo te aclararemos todas las preguntas que puedas tener!

¿Qué se considera alquiler turístico?

Según la Agencia Tributaria, una vivienda es considerada alquiler turístico cuando se produce la cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística y realizada con finalidad lucrativa.

Es importante tener claro que, al tratarse de una vivienda alquilada temporalmente, hay que diferenciar dos períodos que deberán ser declarados en el mismo año fiscal:

• El primer período corresponde al tiempo que la vivienda ha sido alquilada. Deberán declararse todos los ingresos íntegramente, pero pudiendo deducirse los gastos derivados del alquiler, en proporción a los días alquilados.

• El segundo período corresponde al tiempo que la vivienda ha estado libre. En este caso, implicará una renta atribuida por Hacienda y se deberán declarar los ingresos por el mero hecho de disponer de una segunda residencia.

También hay que considerar que el propietario o contribuyente deberá pagar todos los impuestos en su totalidad, sin poder aplicar la reducción del 60% prevista en el artículo 23.2 de la Ley de IRPF para las viviendas destinadas a la residencia habitual. Aun así, hay ciertos gastos que sí se pueden desgravar.

¿Cuál es la normativa para los alquileres turísticos?

Los alquileres vacacionales estaban sujetos, hasta 2013,  a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Sin embargo, ese mismo año entró en vigor una nueva ley de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, que transfirió las competencias en cuestión de normativas de los alquileres vacacionales a las comunidades autónomas.

No hay un marco estatal que regule el alquiler de viviendas turísticas, al haber quedado estas fuera de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Las competencias en la materia recaen en las Comunidades Autónomas, por lo que deberás ponerte en contacto con las autoridades de tu región para asegurarte de que tu alojamiento cumple con todas las regulaciones y requisitos mínimos, como licencias, registro de viviendas o tiempo requerido para considerarse alquiler vacacional.

¿Cómo declarar los ingresos de tu alquiler vacacional?

Las diferentes normativas del alquiler vacacional en España diferencian generalmente entre los establecimientos que prestan servicios de hospedaje o propios de la industria hotelera y aquellos que no. No se trata de una cuestión menor, pues de ello dependen las regulaciones y las obligaciones fiscales a las que deberá atenerse un alojamiento vacacional.

Caso 1. Alquileres vacacionales con servicios de hospedaje

Las actividades de hospedaje son aquellas en las que no sólo se pone un inmueble a disposición de los clientes, sino que también se ofrecen una serie de servicios extra durante la estancia, o, en su defecto, se tiene contratada a una persona con contrato laboral a jornada completa dedicada por completo a la actividad del alojamiento.

Tienen la consideración de servicios de hospedaje o propios de la industria hotelera:

• Recepción o atención al cliente las 24 horas del día, en un espacio destinado a ello
• Limpieza periódica del alojamiento
• Cambio periódico de la ropa de cama y enseres de baño
• Lavandería
• Custodia de maletas
• Prensa
• Restauración

En caso de ofrecer este tipo de servicios, el alquiler de la vivienda turística se considerará como una actividad empresarial y, por tanto, sus rendimientos de actividades económicas.

Caso 2. Alquileres vacacionales sin prestación de servicios

Si tu propiedad no presta ningún servicio de los mencionados anteriormente, se considerará como un alquiler vacacional sin más. No obstante, ¡esto no significa que no puedas prestar ningún servicio a tus huéspedes!

Los siguientes servicios no tienen la consideración de propios de la industria hotelera:

• Limpieza del apartamento previa a la entrada y a la salida de los huéspedes

• Cambio de ropa de cama y enseres de baño previo a la entrada y a la salida de los huéspedes

• Limpieza de las zonas comunes del edificio (portal, escaleras y ascensores), así como de la urbanización si estuviese en una (zonas verdes, puertas de acceso, aceras y calles).

• Asistencia técnica y mantenimiento por eventuales reparaciones de fontanería, electricidad, cristalería, persianas, cerrajería y electrodomésticos.

En este caso, los rendimientos que obtengas no se considerarán derivados de una actividad económica.

Impuesto de las Actividades Económicas (IAE)

El IAE es un tributo directo aplicable a toda persona física o jurídica que realice una actividad empresarial, profesional o artística en el territorio español, y afecta tanto a las personas físicas como jurídicas. Salvo que factures más de un millón de euros al año no deberás declarar el IAE, pero sí inscribirte.

Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA)

Los alojamientos turísticos que no presten servicios complementarios considerados como hoteleros están exentos y no deberán declarar el IVA, al no estar considerados los rendimientos del alquiler como derivados de una actividad económica, sino del capital inmobiliario.

Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP)

El ITP es un tributo que grava las transmisiones patrimoniales onerosas, es decir, en las que se obtiene un rédito económico. Los rendimientos obtenidos por el alquiler de viviendas turísticas sin ofrecer servicios de hospedaje se consideran rendimientos del capital inmobiliario y deben tributar por el ITP.

La cuantía del impuesto depende de la comunidad autónoma en la que te encuentres, por lo que te recomendamos contactar con la agencia tributaria correspondiente para aclarar cuánto deberás pagar antes de comenzar a alojar huéspedes en tu propiedad.

Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF)

Los rendimientos de los alquileres vacacionales sin prestación de servicios se consideran rendimientos del capital inmobiliario, y por tanto deberás calcularlos restando los gastos deducibles a los ingresos brutos que obtengas.

Recuerda que a estos rendimientos no podrás aplicarles la deducción del 60% a los alquileres de viviendas de uso habitual, puesto que no satisfacen una necesidad permanente de alojamiento sino temporal.

Por último, no te olvides que también deberás tributar por el periodo de tiempo que la vivienda no haya estado alquilada, que se considera imputación de renta y suele oscilar entre el 1% y el 2,2% del valor catastral de la propiedad.

¿Cuáles son los riesgos de no declarar los ingresos de tu alquiler vacacional?

En los últimos años, y a raíz de toda la economía sumergida existente  en el sector del alquiler vacacional, Hacienda ha intensificado el control a las viviendas turísticas, con el objetivo de regularizar este tipo de actividades.

La primera medida que ha llevado a cabo es la de obligar a las plataformas de alquiler vacacional, como Airbnb, Booking.com o Vrbo, a informar de las propiedades anunciadas en sus webs y las identidades de sus propietarios e ingresos derivados de su arrendamiento, mediante la presentación de un impreso conocido como el modelo 179.

¿Qué te puede pasar si Hacienda ve que no has declarado tu vivienda vacacional?

La sanción a la que te puedes enfrentar depende de si el impago se considera un fraude leve, grave o muy grave, pero va desde el 50% hasta el 150% de lo que no se ha declarado. Ten en cuenta también que las consecuencias pueden ser mayores dependiendo de la Comunidad Autónoma en la que se encuentre tu propiedad.

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