Para ahorrarles tiempo, podemos decirles de manera muy resumida que se pierde el derecho a deducción por vivienda habitual cuando hay un cambio de residencia, si se alquila la vivienda habitual, si se incumplen con los regímenes de inversión, si se vende la vivienda habitual y no se compra una nueva en un plazo de dos años, en un divorcio o separación, y al cometer incongruencias en la declaración de impuestos asociados a la vivienda.
Ahora, hay muchas condiciones que se aplican en cada caso, excepciones y demás que veremos más adelante en este artículo sobre esta deducción (vivienda habitual).
¿Cuándo se pierde el derecho a deducción por vivienda habitual?: Condiciones comunes
Hay muchas condiciones por las que se puede perder el derecho a deducción por vivienda habitual. Lo primero que hay que saber es que el Estado suprimió el apartado 1 del artículo 68 de la ley 35/2006 correspondiente a la Ley del IRPF con efectos a partir del 1 de enero de 2013, el cual contemplaba esta deducción, motivo por el cual todo aquel que haya adquirido vivienda posterior a dicha fecha no puede acceder a dicha deducción.
Lo que sí existe actualmente es una disposición transitoria decimoctava en la Ley del IRPF que permite a los propietarios previos a 2013 seguir manteniendo este régimen.
Así, algunas de las circunstancias bajo las cuales se puede perder el derecho a esta deducción son:
- La persona incumple un plazo continuado de tres años de ocupación de la vivienda, sin contar las circunstancias excepcionales que obliguen al propietario a ausentarse.
- No haberse mudado en un plazo de 12 meses y de manera permanente a la vivienda luego de su adquisición o de haber finalizada la obra.
- Si el propietario se muda a otra residencia permanente o deja de usarla como residencia habitual.
- En algunos casos si el propietario alquila la vivienda.
- Si el propietario vende la vivienda en un plazo menor a tres años o si no utiliza los fondos de la venta para adquirir otra vivienda.
- En caso de divorcio, el conyugue que se queda con la casa familiar, en caso de que exista o alguno de los dos la adquiera en propiedad, puede seguir beneficiándose de la deducción, mientras que el otro la pierde.
- Al no cumplir con los requisitos establecidos en la ley original, la cual exige una financiación, pago o inversión de mejoras mínimas al año.
Algunas de estas condiciones están establecidas de manera explícita en el Manual práctico de Renta 2022.
¿Qué impacto tiene el cambio de residencia a nivel fiscal?
Ya que la deducción por vivienda habitual aplica a la residencia principal del contribuyente, cambiar de residencia claramente puede llegar a afectar la forma en que funcionan los regímenes y beneficios asociados al IRPF, los cuales incluyen claramente los asociados a la deducción.
Por hacer un bosquejo general, podemos decir que, si el propietario se muda de su residencia principal a otra residencia adquirida previa al 2013, no corre el riesgo de perder la deducción.
También puede darse el caso de que el contribuyente se mude a una residencia recién construida, la cual, al habitar en un periodo menor a los 12 meses de su adquisición, podría considerarse residencia principal habitual, manteniendo también el beneficio.
Otro caso habitual ocurre cuando el contribuyente cambia de residencia a otra vivienda que no cumple con los requisitos de vivienda habitual. En este caso, sí que corre el riesgo de perder el beneficio. Igual se da en el caso de que pierda la posesión de su anterior vivienda habitual.
El alquiler de la vivienda habitual
Entendiendo que una vivienda habitual es aquella en la que el contribuyente ha vivido por un periodo continuado de al menos tres años o que, en su defecto, se haya convertido en su vivienda permanente en un periodo inferior a los 12 meses posteriores a la adquisición o construcción de la vivienda, poner en alquiler la vivienda pone en riesgo el beneficio a la deducción por vivienda habitual.
Aunque, aquí es donde entra la Resolución de la Dirección General de Tributos de 03/12/2015 (V3863-15) en donde se sugiere que determinadas interrupciones en el uso de la vivienda y su posterior alquiler, no siempre terminan en la suspensión del beneficio de por vida.
Es decir, que en algunos casos, si la persona se muda por causas justificadas de manera temporal, alquila su vivienda y luego regresa, puede intentar optar por la reanudación de su beneficio siempre que su vivienda cumpla con los requisitos.
El análisis del caso y las condiciones particulares del contribuyente son claves para definir el proceder, aunque de manera general el alquiler de la vivienda suele terminar en la suspensión del beneficio.
La venta de la vivienda y el derecho a la deducción
La venta de la vivienda claramente puede conllevar a la pérdida del beneficio de deducción por vivienda habitual, sobre todo si el propietario, luego de la venta, no usa ese dinero para la adquisición de una nueva residencia que cumpla con los requisitos para ser su nueva vivienda habitual permanente.
Si una persona en su momento vendió su residencia habitual en un periodo menor a los tres años, no solo perderá el derecho a este beneficio, sino que estará obligada a devolver lo que haya deducido durante ese tiempo.
No así si vende después de los 3 años, en donde se le permitirá la deducción de años anteriores, pero igual pierde el beneficio.
En caso de divorcio o separación familiar
El caso de los divorcios es complejo a nivel fiscal porque pueden ocurrir muchas cosas dependiendo de las condiciones personales en las que se dé.
Haciendo un resumen general, podemos decir que durante el divorcio o la separación, el cónyuge que se quede a vivir en la residencia antes habitual de la pareja y motivo de la deducción por vivienda habitual, puede seguir optando por el beneficio sin apenas modificaciones referente a ella.
Por el contrario, el cónyuge que ya no continuará viviendo en la residencia permanente perderá el beneficio.
Si la vivienda se vende en lugar de quedar en posesión de alguno de los cónyuges, ambos pierden el beneficio. Un caso similar se da si al momento de separarse deciden alquilar la vivienda.
Otro caso menos habitual es aquel en el que uno de los cónyuges se queda con la vivienda como principal y el otro cambia de residencia pero se mantiene al día con los pagos hipotecarios y continúa con ellos aun después de la separación. En este caso, se le permite acceder a la deducción fiscal del IRPF. Similar al caso en el que ambos deciden seguir viviendo en la residencia hasta que esta se venda.
Incumplimientos fiscales
Si se descubre que el contribuyente ha incurrido en cualquier tipo de fraude fiscal o intento de manipulación referente a la declaración del IRPF relacionada con la vivienda, la Agencia Tributaria puede decidir eliminar el beneficio al contribuyente de manera definitiva.
En este sentido, es importante contar con un asesor fiscal que apoye con la gestión de este tipo de deducciones para evitar caer en incumplimientos por desconocimientos que no le eximirán al contribuyente de responsabilidad sobre su declaración.
Requisitos de inversión
Si la vivienda habitual se encuentra hipotecada y se incumplen con los pagos referentes a la misma, el contribuyente puede perder la posibilidad de acceder a esta ventaja.
Un caso claro aplica cuando el propietario, por ejemplo, está pagando la vivienda mediante un préstamo a determinado plazo con su respectivo interés y adquiere un nuevo préstamo para cancelar la deuda anterior y acceder a un nuevo plan más conveniente a sus intereses.
Si la cancelación del préstamo/hipoteca anterior y la adopción del nuevo régimen de pagos sucede al mismo tiempo, el contribuyente sigue manteniendo el beneficio.
Caso contrario si este cancela por completo la hipoteca anterior e inicia los pagos de la vivienda en un rango de tiempo posterior a la primera transacción. En este sentido, pierde el derecho a seguir con el beneficio porque se entiende que es una transacción financiera distinta, por lo que la compra de la nueva vivienda permanente no entraría en la extensión de la norma suprimida en el 2013.
Por esta razón, al desgravar hipoteca es esencial contar con asesoría fiscal y contable experta en la materia para evitar romper el beneficio por deducción de vivienda habitual que, cabe recalcar, funcionó hasta el 1 de enero del 2013.