Recientemente se publicaba en un periódico de Mallorca la siguiente noticia: “Cuando el alquiler turístico te soluciona la vida”. Este artículo venía a contar la experiencia de cinco ciudadanos de Palma que alquilaban viviendas turísticas.
Al margen de los inminentes cambios normativos que pueda sufrir este sector, en este artículo vamos a analizar las consecuencias fiscales relativas a la tributación por el Impuesto sobre el Valor Añadido (en adelante IVA) o por la modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas (TPO) del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos documentos (en adelante ITP-AJD) con las que se encontrará aquella persona que decida adquirir una vivienda con el fin de destinarla al alquiler turístico.
Condición de empresario a efectos del IVA
Antes de nada vamos a esclarecer unos conceptos básicos.
Primero: De acuerdo con la Ley del IVA, todo arrendador tiene la condición de empresario a efectos del impuesto.
Segundo: El IVA que se paga por una vivienda (10%) es incompatible con la modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas del ITP-AJD (del 8% al 11% en función del valor del inmueble adquirido).
Tercero: Se pagará un impuesto u otro dependiendo de la condición del comprador y del vendedor, es decir, de si estos son empresarios o actúan como particulares.
Cuarto: En líneas generales, las primeras entregas de inmuebles (compraventa de vivienda nueva) están siempre sujetas a IVA mientras que las segundas y posteriores (compraventa de vivienda usada) tributarán por TPO salvo que el adquirente y el transmitente sean empresarios y se den una serie de requisitos que comentaremos más adelante.
Estas cuatro ideas vienen a resumir de forma muy esquematizada la tributación por compra de inmuebles. Pongamos varios ejemplos:
1- D. Antonio adquiere una vivienda nueva a una promotora para que esta constituya su vivienda habitual. Esta operación, al tratarse de un primera entrega, tributará por IVA y dado que D. Antonio actúa como particular no podrá deducir IVA alguno por la compra.
2-D. Antonio adquiere una vivienda a Dña. Ana, que tampoco es empresaria. Esta operación al tratarse de una operación entre particulares tributará por TPO debiendo el adquiriente ingresarlo en la CCAA.
3-La empresa X SL, dedicada a la compra venta de inmuebles, adquiere a Dña. Ana una vivienda. Dado que Dña. Ana no es empresaria, la operación también tributará por TPO.
4-Dña. Ana compra una vivienda usada a la empresa X SL. Dado que Dña. Ana no es empresaria, la operación también deberá tributar por TPO.
Renuncia a la exención
La Ley del IVA está configurada de tal modo que su finalidad es que el impuesto recaiga sobre el consumidor final intentando ser lo más neutral posible con las operaciones entre empresarios.
Es por ello que a pesar de que como hemos comentado anteriormente, las transmisiones de viviendas usadas deben tributar inicialmente por TPO, en caso de que comprador y vendedor sean empresarios, podrán hacer que la operación tribute por IVA.
Recordemos que el IVA es deducible para el que lo paga, siempre que vaya a realizar una actividad que facture con IVA, mientras que el impuesto por TPO no es recuperable directamente sino que se trataría de un mayor coste de adquisición.
Pues bien, dicho esto, y teniendo en cuenta que todo arrendador es empresario a efectos del IVA tenemos que analizar las posibilidades de tributación a las que se enfrenta el adquirente de una vivienda que va a ser arrendada como alquiler vacacional.
Veamos unos ejemplos.
D. Pedro, empresario dedicado al arrendamiento vacacional, decide adquirir una vivienda para el ejercicio de su actividad a una promotora. No cabe duda de que en este caso la operación llevará IVA al ser primera entrega (vivienda nueva) y habrá que determinar si dicho IVA es deducible o no, dependiendo del uso que se dé al mismo.
D. Pedro, decide adquirir otra vivienda a Dña. Susana. Dicha vivienda constituía su residencia de verano. Teniendo en cuenta que Dña. Susana no es empresaria, la operación tributará por TPO como hemos mencionado anteriormente.
¿Pero qué ocurre si D. Pedro adquiere viviendas de segunda mano a otros empresarios que se dedicaban al alquiler vacacional o a cualquier otra actividad económica?
De acuerdo con la Ley del IVA, las transmisiones de viviendas de segunda ma no están exentas del IVA (es decir, que tributan por TPO) salvo que se renuncie a dicha exención, en cuyo caso tributarán por IVA.
Para que dicha renuncia se pueda llevar a cabo deben cumplirse los siguientes requisitos:
1º-Que el vendedor sea empresario y que el bien transmitido forme parte de su patrimonio empresarial.
2º-Que el comprador sea empresario y que el bien adquirido sea destinado al ejercicio de su actividad.
3º-Que el destino del bien adquirido sea la prestación de servicios con IVA, es decir, habrá que determinar si además del alquiler de la vivienda se van a prestar otros servicios propios de la industria hotelera.
Servicios complementarios de la industria hotelera
Visto lo anterior, debemos acudir a la Dirección General de tributos, órgano encargado de la interpretación de la normativa tributaria, para poder concretar que se entiende por servicio complementario a la industria hotelera a la hora de determinar si el alquiler vacacional que se está llevando a cabo debe tributar por IVA o no.
Pues bien, en su consulta vinculante nº 3012-14 el Centro Directivo establece:
En cuanto al concepto “servicios complementarios propios de la industria hotelera”, la Ley 37/1992 pone como ejemplos los de restaurante, limpieza, lavado de ropa u otros análogos. Se trata de servicios que constituyen un complemento normal del servicio de hospedaje prestado a los clientes, por lo que no pierden su carácter de servicio de hostelería.
En particular, se consideran servicios complementarios propios de la industria hotelera los siguientes:
-Servicio de limpieza del interior del apartamento prestado con periodicidad semanal.
-Servicio de cambio de ropa en el apartamento prestado con periodicidad semanal.
Por el contrario, no se consideran servicios complementarios propios de la industria hotelera los que a continuación se citan:
– Servicio de limpieza del apartamento prestado a la entrada y a la salida del periodo contratado por cada arrendatario.
– Servicio de cambio de ropa en el apartamento prestado a la entrada y a la salida del periodo contratado por cada arrendatario.
– Servicio de limpieza de las zonas comunes del edificio (portal, escaleras y ascensores) así como de la urbanización en que está situado (zonas verdes, puertas de acceso, aceras y calles).
– Servicios de asistencia técnica y mantenimiento para eventuales reparaciones de fontanería, electricidad, cristalería, persianas, cerrajería y electrodomésticos.
Conclusiones
Tanto la Ley del IVA como la de Transmisiones Patrimoniales y Actos jurídicos documentados (ITP-AJD) en su modalidad de transmisiones Patrimoniales Onerosas, gravan la transmisión de inmuebles a unos tipos impositivos similares.
La diferencia entre ambos radica en que el IVA es recuperable mientras que TPO constituye mayor valor de adquisición del inmueble adquirido.
Ambos impuestos son incompatibles entre sí y la aplicación de uno u otro depende tanto de la condición del vendedor, del comprador y del destino que se dé a dicho inmueble.
Por tanto, y en el caso de que se pretenda adquirir una vivienda de segunda mano para destinarla al alquiler vacacional, solo se podrá hacer tributar la operación por IVA cuando se cumplan los siguientes requisitos:
- El vendedor sea empresario y el inmueble vendido esté afecto a su actividad empresarial,
- el comprador sea empresario (en nuestro caso sí se cumpliría siempre esta condición al tratarse de arrendadores) y por último,
- que se vayan a prestar servicios complementarios de la industria hotelera.
En los restantes casos dicha operación deberá tributar por TPO.
Por último recordar las facultades de comprobación de las que disponen la ATIB y la AEAT que podrán comprobar si realmente se cumplen los requisitos anteriormente mencionados para que la operación tribute por uno u otro impuesto.