Consecuencias de realquilar ilegalmente la vivienda

• La Asociación Profesional de Técnicos Tributarios de Catalunya y Baleares (APttCB) ha alertado de las implicaciones fiscales que conlleva realquilar ilegalmente la vivienda, tanto para el propietario como para el inquilino.

La asociación ha señalado que el hecho de que el inquilino subarrIende la vivienda sin autorización del propietario le permite a éste cancelar el contrato, pero no elimina las consecuencias de lo que ya se ha realizado, ya que el contrato no se puede cancelar de forma retroactiva.

De esta forma, Hacienda puede calificar jurídicamente el negocio de acuerdo con la realidad del hecho –alquiler de un inmueble distinto de vivienda— y no según la denominación del contrato –alquiler de vivienda–.

Hagamos un breve camino por la normativa vigente :

1 – En cuanto al impuesto sobre La Renta de las Personas Físicas, en el supuesto del  arrendamiento de bienes inmuebles destinados vivienda,

“ el rendimiento neto positivo…se reducirá en un 60% …” 

Lo esencial es el DESTINO que da el arrendador al inmueble, para vivienda no se exige que sea vivienda habitual del arrendatario, sólo que esté destinado a vivienda (art.23.2 LIRPF Y art.16 RIRPF)

2 –  En  cuanto al IVA, son operaciones exentas, según el (art.20.uno.23º.b’) LIVA), los edificios o parte de los mismos, destinados exclusivamente a viviendas, extendiéndose la exención a los garajes y anexos….

Respecto a esta exención deben tenerse en cuenta las siguientes notas:

1. Se trata de un supuesto de exención finalista, es decir, que se aplica en función del destino que se dé a la edificación de que se trate.

2. Se requiere para que se aplique la exención que sea el mismo arrendatario el que utilice el edificio como vivienda. Por tanto, no es aplicable la misma cuando el arrendatario no va a utilizar la vivienda él mismo, sino que la va a ceder, en ejercicio de una actividad empresarial, a un tercero, tanto si dicha cesión se realiza en virtud de una operación de subarrendamiento como si se trata de otro tipo de cesión.

Así se ha señalado reiteradamente por la DGT en contestaciones de 06-07-1991 o 17-11-1993 o posteriormente en las consultas a V0274-08 de 08-02-2008, V2157-09 de 28-09-2009, V2721-09 de 09-12-2009, V0249-10 de 11-02-2010 o V0063-11 de 18-01-2011, relativas a arrendamientos de viviendas a empresas que los iban a ceder a sus empleados.

• Sin embargo, en Resoluciones de 15-12-2016, el TEAC considera que cabe aplicar la exención si en el contrato se consigna la persona o personas usuarias últimas del inmueble y, además, se cumple el requisito de que el uso será exclusivamente como vivienda (RTEAC n.º 03856/2013 y n.º 3857/2013).

Por tanto las  consecuencias de realizar un subarrendamiento ilegal serían :

1. Para el PROPIETARIO, esto puede suponer la pérdida de la reducción del 60% del rendimiento neto positivo del capital inmobiliario, y también la posibilidad de que le exijan el IVA en el alquiler, ya que no se puede considerar alquiler de vivienda.

1. Para el INQUILINO, supondría que si no ha declarado los ingresos del subarrendamiento,

1. el diferencial en renta incluyendo estos ingresos;
2. la posible rescisión del contrato de alquiler;   
3. la exigencia del pago del IVA por parte del propietario, y
4. la posible demanda por daños y perjuicios ocasionados.

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Patricia Ramirez

CEO de Econtables. Patricia es Licenciada en Ciencias Económicas y Empresariales por la Universidad Complutense de Madrid. Máster en Hacienda Pública y Procedimientos Tributarios, por la FUEIB.