Son gastos deducibles de los rendimientos íntegros de capital mobiliario a efectos de determinar el rendimiento neto:
b) En particular, para los rendimientos derivados de la prestación de asistencia técnica o del arrendamiento de bienes muebles, negocios o minas o subarrendamientos, son deducibles a efectos de determinar el rendimiento neto de capital mobiliario todos los gastos necesarios para su obtención, así como el importe del deterioro sufrido por los bienes de donde proceden los ingresos. De esta forma, tendrán la consideración de gastos deducibles los previstos en los artículos 13 y 14 RIRPF, no siendo de aplicación el límite previsto para intereses y demás gastos de financiación y gastos de reparación y conservación.
Hay que tener en cuenta que en la determinación del rendimiento neto de capital inmobiliario, los intereses y gastos de reparación y conservación el importe total a deducir no podrá exceder, para cada bien o derecho, de la cuantía de los rendimientos íntegros obtenidos, este limite como establece el artículo 20 RIRPF no es de aplicación para los rendimientos de capital mobiliario antes reseñados que se recogen en el artículo 26.1.b LIRPF.
Conviene señalar que los rendimientos establecidos en el artículo 25.4.c de la LIRPF, esto es :
“Los procedentes del arrendamiento de bienes muebles, negocios o minas, así como los procedentes del subarrendamiento percibidos por el subarrendador, que no constituyan actividades económicas”, formarán parte de la Renta General, tributando al tipo medio del contribuyente, según lo establecido en el artículo 45 y 46 de la LIRPF.
La distribución de las tablas del IRPF para 2016 es la siguiente:
De 0 a 12.450 euros —- 19%
De 12.451 a 20.200 —– 24%
De 20.201 a 35.200 —– 30%
De 35.201 a 60.000 —– 37%
Mas de 60.001 euros — 45%
1) Ejemplo de SUBARRENDAMIENTO
En 2010 un contribuyente alquila un local comercial donde instaló una tienda de cosmética. En 2015 cerró el negocio y subarrendó el local a una empresa que piensa instalar una tienda de productos para animales.
El importe del alquiler en 2016 ascendió a 12.000 euros, cobrando nuestro contribuyente al subarrendatario la cantidad de 17.000 euros.
Subarriendo local (art.25.4.c LIRPF)
Rendimientos Integros ———————– 17.000
Gastos deducibles —————————-(12.000)
Rendimiento neto ————————– 5.000
Retenciones a cuenta (17.000 x 0.19)—- 3.230
2) Ejemplo de SUBARRENDAMIENTO
En 2012 adquiere un inmueble donde instala un restaurante. El inmueble costó 200.000 euros, más 20.000 euros de gastos, siendo su valor catastral 180.000 euros.
Invirtió en unas instalaciones de 35.000 euros y en mobiliario 25.000 euros. Para financiar dichas inversiones solicita un préstamo hipotecario sobre el local.
En 2014, arrendó el restaurante, habiendo percibido en 2016 por el arrendamiento 20.000 euros.
Los gastos ocasionados han sido:
IBI del local : 1.000 euros (valor del suelo 35%)
Comunidad : 2.280 euros anuales
Seguro de incendios : 1.250 euros
Préstamo hipotecario : 6.000 euros de amortización del principal y 9.000 euros de intereses.
Arrendamiento negocio (art.25.4.c) de la LIRPF)
Rendimientos íntegros —————————————— 20.000
Gastos deducibles ———————————————–(23.820)
IBI———————————————– 1.000
Comunidad———————————– 2.280
Seguro —————————————- 1.250
Intereses ————————————- 9.000
Amortización local ————————- 4.290
( 220.000 x 0.65 x 3%)
Amortización instalación —————– 3.500
( 35.000 x 10 %)
Amortización mobiliario —————— 2.500
( 25.000 x 10%)
——————————————————
Total gastos 23.820
Rendimiento neto ———————————————(3.820)
(20.000 – 23.820)
Retenciones a cuenta —————————————– 3.800
(20.000 x 0.19)